Il condominio: proprietà e prerogative del gruppo

Nel volume ci si ripropone di offrire una rilettura della disciplina del condominio a partire dal suo inquadramento nel sistema dei diritti reali. Chiarito che il fenomeno condominiale non attiene alla contitolarità di diritti su porzioni materiali di organismi edilizi, ma alla disciplina dei rapporti tra proprietari di beni distinti sebbene connessi, la specificità dello statuto della proprietà condominiale emerge mediante il continuo raffronto con la disciplina degli ordinari rapporti di vicinato (piuttosto che con quella della comunione). L'elemento caratterizzante del condominio risulta, dunque, la presenza di un'organizzazione cui la legge riconosce specifiche prerogative che, negli ordinari rapporti di vicinato, sono lasciati all'autonomia dei vicini o all'iniziativa del singolo e che si giustifica proprio in ragione della particolare conformazione dei beni immobili condominiali. In questa chiave si ricostruiscono i criteri che presiedono all'individuazione dell'unità immobiliare condominiale, intesa come composta di parti di proprietà individuale e di parti di proprietà comune e, in particolare, il significato della destinazione all'utilità comune nel quadro degli atti di destinazione. Particolare attenzione è dedicata al titolo contrario, inteso come atto di destinazione con cui si assegnano alle cose funzioni diverse rispetto a quelle suggerite dalla loro struttura (piuttosto che di atto che produce effetti in ordine a una vuota titolarità di parti dell'edificio). I diritti dei condomini sulle parti comuni sono visti, quindi, come il riflesso, sul piano della titolarità, dell'utilità o, se si preferisce, della funzione di ciascuna parte comune. Si individuano, quindi, i criteri di determinazione dell'ambito oggettivo di operatività dell'organizzazione condominiale e si verificano gli spazi lasciati all'autonomia del gruppo in questa materia, specie nei casi di condominii atipici, come i condominii orizzontali o il supercondominio. Si esaminano, poi, le vere e proprie prerogative del gruppo nelle materie regolamentari, che la legge riconosce inderogabilmente all'autonomia collegiale del condomini. Si affrontano, quindi, le questioni connesse all'esecuzione di opere e alla modificazione delle destinazioni d'uso. Gli interventi sono distinti a seconda che siano eseguiti "per" le proprietà individuali o "per" le parti comuni e sono distinti in interventi necessari per preservare o ripristinare la funzionalità dei beni e interventi soltanto utili. Anche sotto questo profilo sono considerate specificamente le deroghe all'ordinaria disciplina dei rapporti di vicinato. Si esamina, infine, il profilo dei criteri di ripartizione delle spese, a partire dal loro fondamento comune, per passare all'esame di ogni singolo criterio e alla possibilità di deroga convenzionali da sottoporre al vaglio di meritevolezza. Le tabelle millesimali (tabella dei valori e tabelle di ripartizione), infine, sono intese come strumento di gestione per la liquidazione a maggioranza dei contributi condominiali dovuti, anche in questo caso in deroga agli ordinari strumenti di liquidazione dei crediti illiquidi.